İşte Kireçci'nin 18 maddelik analizi...
1) Konut fiyatlarının son bir kaç ayda sert bir şekilde yükselmesiyle birlikte arsa, arazi, ofis ve dükkan fiyatlarının yükseleceği algısı oluştu. Bu algı baştan sona yanlış.
2) Hangi alanda ne olur? Ne, nereye kadar prim yapar? Hangisinin riski ne? Hepsinin getirisi eşit mi olur?
3) Faiz oranlarının sert bir şekilde düşmesi konut talebini tetikledi. Fiyatların yükselmesi ihtiyaçtan kaynaklanıyor. İhtiyacı karşılayacak arz yapılmadığı için konut fiyatları yükseldi. Arz fazla olsaydı, ev alacakların daha fazla alternatifi olsaydı ev fiyatları yükselmezdi.
4) Son yıllarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın müteahhitlik yasasını uygulamaya koyması, yapı denetim başta olmak üzere ruhsat ve harçlara gelen zamlar müteahhitlerin yeni inşaata başlamasının önündeki en büyük bariyer haline geldi.
5) 2018'de yaşanan kur şokuyla birlikte Türkiye'de yarım kalan ve teslimleri geciken konutlar nedeniyle inşaat şirketlerine olan güven sarsıldı. En büyük 20 konut şirketinin tamamına yakını ciddi bankalara yüklü borçlu. Üstelik borç döviz bazlı. Borçsuz şirket sayısı az.
6) Ayrıca yatırımcıların dolar, altın ve gümüşe yönelmesi gibi, borcu olmayan inşaat yapacak durumdaki şirketlerin patronları da yatırımcıların yaptığını yapıyor. Yeni inşaata başlamak yerine tasarruflarını dolar, altın ve gümüşte değerlendiriyor.
7) Bu tabloda yeni arz pek mümkün görünmüyor. Özellikle altın ve gümüşün yüksek getiri sağlayacağına inanan, ayakta kalabilen "sağlam" müteahhitler yeni inşaata başlamak yerine parayı altın ve gümüşe yatırıyor.
8) Gelecekte altın ve gümüşün sağlayacağı getirinin inşaat yapmaktan daha fazla olacağına inanıyorlar. Ayrıca faiz oranlarının bu düzeyde kalmayacağı endişesi de taşıyorlar. Gelecekten çok emin değiller.
9) Konut fiyatlarının yükseliş devam eder. Nereye kadar? Arz tekrar bollaşıncaya kadar. Arz ne zaman bollaşır? Yakın zamanda pek olası görünmüyor.
10) Arazi piyasasında arz sorunu yok. Türkiye'de araziden bol bir şey yok. Ama arsa ve arazi piyasasında kurt çok. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir'deki beyaz yakalılardan son 10 yılda arazi yatırımı yapıp da kazançlı çıkan yok.
11) Türkiye arazi piyasasının en büyük sorunu gelişme akslarındaki kurtlar. Bu kurtlar, lokasyona yatırım yapanlara "ekmek" yedirmiyor. Arazi yatırımı yapanlar para kazanmadığı sürece Türkiye'de arazi piyasası gerçek anlamda canlanmaz.
12) Arsa piyasasında biraz canlanma var. Ama bu kalıcı değil. Yeni inşaat yapılmadığı sürece arsa fiyatlarındaki yükseliş kalıcı olmaz. Devamı gelmez. Konut fiyatlarının yükselmesi arsa fiyatlarını yükseltmez. Çünkü inşaat yapacak müteahhit az.
13) Ayrıca kat karşılığı oranlarında ciddi düşüş var. Bu düşüş arsa yatırımı yapanların kazançlı çıkmasının önündeki en büyük engel. Kaldı ki imzalanan sözleşmelerin zamanında veya sorunsuz bitirilmemesi riski de var.
14) Arsa yatırımı çok mantıklı değil. Kazanç görünmüyor. Arsa yatırımı yapanların mutlu olma ihtimali az görünüyor.
15) AVM'lerin salgın dolayısıyla gelecek bir kaç yılda iş yapmayacak olması cadde mağaza ve dükkanlarının yatırım cazibesini artırıyor. Ama mağaza ve dükkan yatırımında en büyük sorun kira tahsilatı.
16) Ofis talebi biraz azalacak. Bu azalma ve yine kira tahsilat sorunu ofis yatırımın cazibesini kaybettiriyor.
17) Konut yatırımında da kira tahsilat sorunu var. Yatırım için konut alanların kira tahsilatı geçmişteki gibi kolay olmayacak. Özellikle 1+1 yatırımı biraz fazla risk taşıyor.
18) Geçmişte yatırım için ev alanların satmak için acele etmesine gerek yok. Gelecek bir kaç yılda dolar kaç TL, faiz oranları yüzde kaç olursa olsun çok daha iyi fiyata satma şansı yakalayabilirler. Ne zamana kadar? Arz fazlası oluşana kadar.
Kaynak: https://emlakkulisi.com/emlak-piyasasinda-ne-olur/643321